Điểm tin: Xác định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi định giá đất cụ thể để khấu trừ tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Xuất phát từ vướng mắc thực tế trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ngày 22/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản số 2877/STNMT-CCQLĐĐ xin ý kiến của Tổng cục Quản lý Đất đai hướng dẫn việc định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi định giá đất cụ thế để khấu trừ tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

 
     Hình minh họa – Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp để thực hiện dự án
 
     Ngày 07/6/2019, Tổng cục Quản lý Đất đai đã có văn bản số 1016/TCQLĐĐ- CKTPTQĐ hướng dẫn Sở Tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:

    “Theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sa đổi, b sung tại Khon 36 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một s nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) thì thời hạn sử dụng đất trong khu cụm công nghiệp theo thời hạn ca dự án đu tư.

    Theo quy định tại Khoản 2, Điểm a Khon 4 Điều 4 Nghị định s46/2014/NĐ-CP thì giá đất cụ th được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá đối với khu đất tại tinh Bà Rịa - Vũng Tàu có giá trị trên 20 tỷ đồng (tính theo giá đất trong Bng giá đất). 

    Theo quy đ
ịnh tại Điểm a Khoản 4 Điều 12 Nghị định s 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp giá đất để tính đơn giá thuê đất được xác định bng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đt nhận chuyn nhượng cũng được xác định theo các phương pháp này tại thời điểm có quyết định chuyn mục đích s dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 nãm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều ca Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 ca Cnh phủ quy định về thu tin thuê đất, thuê mặt nước thì số tiền được trừ vào tiền thuê đất phi nộp không vượt quá s tiền phi bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

     Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Nghị định s 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 ca Chính ph quy định chi tiết thi hành một s điu của Luật Đt đai: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang s dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyn quyền s dụng đất, khi hết thời hạn s dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đt theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điu 126 và Khon 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phi làm th tục điều chnh thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Khon 3 Điều 4 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 ca Chính ph quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đt thì thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đât nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyn sử dụng đt, nhận chuyển quyền s dụng đất theo quy định ca pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài

          Căn cứ quy định trên và trường hợp vướng mắc của doanh nghiệp thực tế tại địa phương thì doanh nghiệp được sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư. Số tiền doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được trừ vào tiền thuê đất phải nộp và được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Khi xác định giá đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để trừ vào tiền thuê đất thì doanh nghiệp đầu tư phải nộp theo các phương pháp này thì yếu tố thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng như đối với trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.

        Trên cơ sở hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường đã áp dụng để xác định phương án giá đất đối với các trường hợp tương tự. Qua đó góp phần tháo gỡ vướng mắc đất đai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân có môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, rõ ràng./.

Tác giả bài viết: Nguyễn Thị Phương Nguyệt

Nguồn tin: Chi cục Quản lý Đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường